Tendercapital e Luiss incentivano il Silver Housing: abitazioni indipendenti con servizi “su misura”
Il silver housing, che combina l’abitazione indipendente con una serie di servizi, è ancora poco diffuso in Italia. Tuttavia, rappresenta un obiettivo raggiungibile e merita di essere promosso, dato che potenzialmente interessa circa 511 mila persone, con il 40% di esse concentrate nelle grandi città. Questo è quanto emerge dalla ricerca presentata in Senato, intitolata ‘Silver housing innovativo. La necessità di un nuovo modello abitativo, le strategie per creare valore per la domanda, politiche di sviluppo dell’offerta‘, condotta da Tendercapital e Luiss Business School.
Lo studio evidenzia i trend emergenti nel settore del ‘silver housing’ e permette di comprendere come favorire uno sviluppo di modelli abitativi innovativi in Italia. Vengono esplorate le possibili soluzioni in grado di soddisfare le esigenze delle persone in età avanzata e quelle dei loro familiari. I modelli abitativi studiati sono innovativi, cioè in grado di coniugare l’offerta di una dimora indipendente con una serie di servizi mirati a soddisfare le specifiche e mutevoli esigenze del residente.
l’attesa di vita in italia
In Italia, nel 2018, la quota di over 65 era circa il 22% della popolazione. Nel 2024 è arrivata a circa il 24%, ed è prevista in crescita tra il 33% e il 36% nel 2050. Nel 2023, a 65 anni, l’attesa di vita in buona salute è pari a 10,6 anni, senza sostanziali differenze di genere. Il modello abitativo delle persone in età avanzata è tra le condizioni che più influenzano la loro opportunità di rimanere in salute e attivi.
Il silver housing innovativo integra l’abitazione indipendente con l’erogazione di un insieme di servizi al residente. L’abitazione è collocata in un sito residenziale, dove vi sono le strutture per la fruizione di gran parte dei servizi, come controlli sanitari, assistenza personale, attività culturali, ludico-sportive e di socializzazione. Come emerge dalla ricerca Tendercapital-Luiss, l’abitazione ‘tradizionale’, quella in cui il silver vive e ha vissuto, è spesso non adatta rispetto alle esigenze di una persona nella sua ‘terza’ e ‘quarta’ età. È frequente che il silver non percepisca la necessità di scegliere un diverso modello abitativo. Il silver housing innovativo deve favorire la longevità in buona salute, per cui vanno rafforzate le caratteristiche dell’unità immobiliare, della struttura residenziale e del ventaglio di servizi offerti.
L’offerta di silver housing in Italia
Lo sviluppo dell’offerta di silver housing innovativo è legato a tre condizioni: l’orientamento del decisore pubblico e l’efficacia dell’assetto normativo; la disponibilità di aree adeguate dove realizzare le strutture di silver housing innovativo; l’attitudine della domanda e i meccanismi che potrebbero incentivarla. In Italia la domanda di silver housing innovativo è per ora in massima parte solo potenziale. Questo dipende, in primo luogo, dalla quasi completa mancanza di un’offerta concreta.
Mercato potenziale e marketing del silver housing
Il mercato potenziale totale in Italia risulta costituito da circa 2,4 milioni di persone, mentre il mercato potenziale rilevante, tenendo conto di fattori come i silver non autosufficienti e gli anziani ‘soli’, è di circa 511mila persone, delle quali circa il 40% concentrato nelle grandi città settentrionali e circa un terzo nella sola città di Roma. Considerando ulteriori fattori di valutazione, si ottiene una domanda che oscilla a livello nazionale tra circa 108mila a poco più di 264mila. Il cambiamento dell’abitazione è influenzato da quattro ‘condizioni’ in cui un silver si trova: la salute, la famiglia, la condizione economico-patrimoniale e quella culturale. È essenziale, quindi, presentare il silver housing non solo come un’opzione necessaria per via delle problematiche future connesse all’invecchiamento, ma come un’opportunità preferibile in generale. Rilevante anche il grado di innovazione tecnologica della residenza.
Strategie di sviluppo
Lo sviluppo del silver housing innovativo risponde a tre obiettivi: favorire la healthy longevity delle persone; migliorare l’efficienza dei servizi di assistenza e cura delle persone anziane; attivare meccanismi virtuosi nel mercato immobiliare che creano valore. Il settore del silver housing innovativo ha, quindi, un ‘rilievo pubblico‘ e il suo sviluppo deve beneficiare di un corretto quadro regolatorio. Compito del Governo nazionale, e di quelli regionali e locali, è favorire modelli di silver housing innovativi capaci di generare benefici sociali, ambientali ed economici. In tale prospettiva è utile anche sostenere gli investitori, gli sviluppatori e i gestori di tali modelli. Nel quadro della collaborazione ‘pubblico-privato’, è essenziale l’apporto di finanziatori, sviluppatori e gestori delle strutture immobiliari, in sinergia con l’azione governativa per una diffusione del silver housing che crei benessere.
i commenti sullo studio e sulle proposte
Massimo Garavaglia, Presidente della Commissione Finanze del Senato della Repubblica: ‘Abbiamo diverse strutture Rsa distribuite su tutto il territorio nazionale, manca però una fascia prima delle Rsa. Questa potrebbe essere, nell’ambito del silver housing, una modalità di risoluzione di un problema molto efficace e semplice da mettere in campo’.
Per Marco Osnato, Presidente Commissione Finanze della Camera, è ‘molto importante oggi parlare di silver housing, cioè di urbanistica e di edilizia dedicata alle persone più anziane, un tema che in Italia non ha ancora trovato un adeguato riconoscimento. La nostra società e le esigenze delle famiglie stanno cambiando e chi ha un’età più avanzata necessita di attenzioni particolari, anche dal punto di vista abitativo. Credo, quindi, che sia opportuno avere un’integrazione tra servizi sociali e abitazione. Sviluppare questo tema, in un momento in cui si progettano molti cambiamenti nella nostra società dal punto di vista della pianificazione urbanistica, è un’azione assolutamente molto positiva e spero che si possano trovare in futuro delle spinte ulteriori per migliorare questo ambito’.
Sandra Zampa, senatrice della commissione Affari sociali, sanità, lavoro pubblico e privato, previdenza sociale del Senato, ha affermato che ‘il tema della ricerca presentata oggi ha un impatto sociale particolarmente rilevante in un Paese che ha un tasso di invecchiamento impressionante. In questa prospettiva, ogni stimolo che arriva dagli esperti è essenziale. Occorre ripensare al modo di vivere delle persone in età avanzata e, in tal senso, le politiche abitative rivestono un’importanza cruciale nell’attuale contesto sociale. Bisogna immaginare abitazioni adatte sia dal punto di vista della dimensione sia degli strumenti tecnologici al fine di facilitare la mobilità e la vita quotidiana. Il Governo dovrebbe mettere in campo una progettazione e una pianificazione finanziaria e economica per accompagnare e affrontare la trasformazione sociale in atto, sostenendo i Comuni e le amministrazioni locali’.
Per Gabriele Fava, Presidente INPS, ‘nel 2050 i cittadini con 65 anni e più potrebbero rappresentare un’importante percentuale della popolazione nazionale e questo determina la necessità di ripensare l’attuale sistema di welfare. Il silver housing e il social housing, nell’ottica del welfare generativo, sono iniziative che rappresenteranno una delle principali risposte alle esigenze del nuovo tessuto sociale che si sta delineando’.
Alberto Oliveti, Presidente Adepp, ha osservato: ‘Le Casse svolgono un ruolo importante per accompagnare il processo di invecchiamento attivo, l’autonomia delle persone e la loro capacità di far fronte alle necessità quotidiane. Occorre rendere operativi i concetti del silver housing innovativo. Ritengo che conciliare le risultanze economiche con le ricadute etiche sia fondamentale. In un’epoca in cui la stessa sanità viene declinata attraverso un concetto di assistenza territoriale, è essenziale ripensare a una casa che segua il processo d’invecchiamento delle persone, grazie anche a soluzioni tecnologiche. Sotto questo profilo, il tema del silver housing assume un ruolo estremamente significativo’.
Moreno Zani, presidente Tendercapital, ha osservato che dalla ricerca ‘realizzata insieme alla Luiss Business School emerge chiaramente come il silver housing innovativo rappresenti una soluzione utile e di grande impatto, sia a livello sociale e ambientale sia economico. Oggi in Italia l’offerta di queste strutture residenziali, complete di adeguati servizi alle persone, è ancora abbastanza scarsa, ma resta un obiettivo perseguibile e che deve essere incentivato al meglio. In questa prospettiva, è auspicabile un sostegno reale agli investitori, agli sviluppatori e ai gestori di questi nuovi modelli abitativi. Il silver housing innovativo deve entrare con maggiore efficacia nel nostro tessuto sociale e creare le condizioni più favorevoli per l’incontro tra domanda e offerta’.
Secondo Matteo Caroli, Professore Ordinario di Gestione delle imprese internazionali Luiss Guido Carli, ‘lo sviluppo anche in Italia del silver housing innovativo è essenziale per la longevità in buona salute (healthy longevity) delle persone e, quindi, per il contenimento della spesa assistenziale e sanitaria; rappresenta, allo stesso tempo, un volano importante per il settore immobiliare. Il nostro studio pone in evidenza le condizioni per lo sviluppo di un’offerta sostenibile e le strategie per attivare l’enorme domanda potenziale’.
Per Alfonso Celotto, Costituzionalista: ‘Il diritto alla casa è un diritto fondamentale, anche per gli anziani. È necessario, pertanto, favorire l’accesso a una casa dignitosa, perché è un pezzo della nostra libertà personale. Negli anni ci sono state grandi difficoltà e lo Stato deve favorire l’accesso alla casa. In tal senso, il social housing è una di queste forme. Come prevede la Costituzione, tutte le istituzioni devono attuare forme di partecipazione nell’ottica di favorire il social Housing e il silver housing’.
Luigi Baldini, presidente Enpapi ha affermato che ‘il silver housing innovativo è una necessità sociale sulla quale occorre investire. Accogliamo, dunque, con favore la ricerca presentata oggi. Il silver housing innovativo è un tema di interesse per i nostri iscritti e ha un impatto significativo, considerato il progressivo invecchiamento della popolazione. In tal senso, quello che noi rileviamo è la carenza dei modelli organizzativi di questo tipo. Come Cassa di previdenza abbiamo avviato un’interlocuzione con il Ministero della Salute per inserire le prestazioni infermieristiche all’interno dei Lea. C’è una fetta di popolazione che si trova al di fuori di tali prestazioni e ciò rappresenta un ulteriore aggravio per i malati e per tutta la società’.
